- Quelles sont les informations ou documents qu’il faut-il délivrer à l’Etat de Floride pour acquérir un bien ?
Rien à délivrer à l’Etat. Uniquement donner l’identité de l’acheteur (personne physique ou morale) à l’avocat chargé du Closing (acte de vente). Mes associés sur place peuve se charger du Closing. - Quelles sont les conditions juridiques pour pouvoir acheter un bien en Floride en personne physique /morale ? (ex : personne ayant un casier judiciaire, sous curateur, etc…).
Uniquement être capable juridiquement (majeur, pas en faillite). C’est l’avocat chargé du Closing qui doit vérifier. Il doit aussi refuser un acheteur s’il suspecte que les fonds destinés à l’achat ont une origine frauduleuse (drogue, terrorisme, etc). - Etape par étape, quelles sont toutes les modalités juridiques et le processus d’acquisition d’un bien en Floride ?
- D’après le profil financier du client, définir vers quel type de bien l’orienter (résidentiel, commercial, bien à rendement élevé ou à plus-value potentielle élevée, etc).
- Envoyer le client à un agent immobilier spécialisé dans ce type de bien et sélectionner un ou plusieurs biens via internet. Pratiquement tous les biens immobiliers en vente ou en location aux Etats-Unis sont répertoriés dans le MLS, une base de données informatique. Chaque agent immobilier officiel a accès au Multiple Listing System. L’agent immobilier n’est donc pas imposé par le vendeur, et l’agent que j’aurai sélectionné pourra donc proposer tous les biens qui sont en vente sur le MLS, ainsi que d’éventuelles affaires off market.
- Constituer une société pour acquérir le bien (conseillé, voir infra) ou une structure plus complexe (usufruit, trust, etc). Mon bureau peut s’en charger.
- Le client signe un contrat de vente par e-mail s’il veut acquérir un bien sélectionné par internet et envoie un acompte de 10% sur le compte du Closing Agent. Nous mettons une clause d’inspection d’une quinzaine de jours dans le contrat qui permet à l’acheteur d’y mettre fin sans indemnité et de récupérer son acompte. Cela donne le temps à l’acheteur de venir sur place (pas nécessaire mais conseillé) et de commander une expertise du bien. Si l’expertise dévoile des manquements, on peut soit négocier une diminution de prix soit mettre fin au contrat sans indemnité.
- Environ un mois après la signature du contrat, l’acte de vente est passé par l’avocat chargé du Closing. Nous avons avons un Closing Agent très efficace. Pas de notaire aux USA.
- Lorsque le client est sur place, il ouvre un compte en banque (personnel ou société). Je peux recommander certaines institutions et m’occuper des rendez-vous.
- Il faut assurer le bien (pas obligatoire mais vivement conseillé). Je peux recommander certains courtiers et compagnies.
- Le cas échéant, l’agent immobilier mettra le bien en location.
- Une acquisition immobilière en Floride peut-elle être gérée à 100% depuis la Belgique ? Dans l’affirmative, votre cabinet se charge-t-il de cela ?
Oui et mon cabinet peut s’en charger. Par contre si l’acheteur n’occupe pas personnellement son bien il faudra prévoir un contact local (manager) qui répondra aux demandes des locataires (réparations, entretien, etc). Mon cabinet peut en recommander. - Quand est-ce que la libération des fonds est faite, par quel(s) intermédiaire(s) et avec quelles sécurités ? Une garantie financière est-elle exigée à l’achat ?
Généralement acompte de 10% à la signature du contrat. Solde le jour du Closing. Les fonds sont toujours versés sur le compte de tiers (Escrow Account) du Closing Agent qui ne les libérera au vendeur lors du Closing après avoir vérifié que toutes les conditions de la vente sont réalisées. - En cas d’achat à distance, quels sont les droits dont dispose l’acquéreur si le bien ne lui convient pas une fois qu’il s’est rendu sur place ? Qu’est ce qui protège l’acquéreur à ce sujet et sous quelles conditions ?
Garantie d’être remboursé de l’acompte versé grâce à la clause d’inspection. Voir 3/.4. supra. - Quelle est la répartition des frais et démarches relatifs à l’achat, si elles sont gérées depuis la Belgique ? Quid si cela est effectué depuis la Floride ou un autre Etat ? Quid de vos émoluments si cela est géré par votre cabinet ?
Les frais d’achat stricto sensu (frais de Closing, droits d’enregistrement) sont d’environ 1-1,5% du prix d’achat (nb : dix fois moins qu’en Belgique ou Espagne). Si mon cabinet gère tout de A à Z (toutes les étapes de 3/), je propose des forfaits 4.000-5.000 euros comprenant la constitution d’une société avec rédaction de l’Operating Agreement ou des Bylaws. - Dans quels cas, l’Etat de Floride, l’intermédiaire de vente, l’organisme bancaire ou autre autorité, peut-il s’opposer à la vente d’un bien (ex : défaut de garanties, etc.) ?
Il appartient uniquement au Closing agent à refuser un acheteur s’il suspecte que les fonds destinés à l’achat ont une origine frauduleuse (drogue, terrorisme, etc). Notez que certaines associations de co-propriétaires peuvent refuser un acheteur ou un locataire s’il ne produit pas certaines conditions de solvabilité. Mon cabinet se charge aussi de ces démarches. - Pouvez-vous nous communiquer la copie d’un acte d’achat type + une version traduite en français, si toutefois vous en disposez ?
Copie HUD et Deed en annexe. - Sous quelle forme se présente un titre de propriété ? Où est-il enregistré ? Par qui est-il délivré et quand ? A qui doit-on s’adresser pour en obtenir une copie ?
Un titre de propriété se présente sous la forme d’un Deed délivré par le Closing Agent avec la garantie d’une Title Company. La Title Company est une compagnie d’assurance titre qui vérifie l’origine de propriété du bien et la garantit à l’acheteur. Ce travail de vérification est analogue à celui d’un notaire belge mais l’avantage est que la Title Company a des moyens humains et financiers sans aucune mesure avec un notaire individuel. Si « par impossible » ils faisaient une erreur dans le titre de propriété (par exemple servitude, charges, hypothèque non découverte) ils garantissent le remboursement du montant de la vente à l’acheteur. Lors de la passation de l’acte de vente (Closing), l’acheteur reçoit un HUD (document comptable détaillant tous les frais, commissions et paiements de la vente) et le Deed qui est enregistré au registre des propriétés par le Closing Agent. On peut aussi aisément vérifier la propriété d’un bien en allant sur le Website de l’Etat qui permet de payer sa Property Tax (sunbiz.org pour la Floride). - En cas de conflit opposant les Etats-Unis et l’Europe (ou situation équivalente), existe-t-il un risque quelconque de perdre la valeur de son titre de propriété et donc de ses investissements (si achat en privé) ?
Les États-Unis sont « Le » pays de la propriété individuelle et privée. À Miami par exemple environ 60% des investissements immobiliers sont effectués par des étrangers. Le risque est pratiquement nul et en tout cas moindre que partout ailleurs. - Quels sont selon vous les grands dangers à éviter lorsque l’on s’engage sur une acquisition en Floride ?
Vouloir faire des économies en cherchant soi-même des solutions sur internet. Un achat immobilier fait partie des décisions les plus importantes d’une vie et mérite des conseils professionnels. Je suis consulté régulièrement par des clients qui se sont adressés directement et uniquement à un agent immobilier sur internet pour leur acquisition sans demander au préalable l’avis d’un avocat. À chacun son métier et ses compétences. Ce n’est pas à l’agent immobilier à conseiller des structures légales et juridiques, à vérifier les contrats de vente, etc. Cela peut mener à des situations avec des conséquences financières tragiques. - Quel sont les intérêts d’acheter en société plutôt qu’en personne physique en Floride ?
La séparation des patrimoines, pouvoir acquérir plus facilement un bien à plusieurs et confidentialité.
Séparation des patrimoines : Imaginez que vous achetez un appartement en nom personnel et le donner en location. L’appartement prend feu et détruit une partie de l’immeuble. Vous invoquerez la responsabilité du locataire. Le locataire invoquera votre responsabilité de propriétaire (par exemple une installation électrique non conforme). Si vous perdez le procès vous pouvez être condamné à des millions de dollars et votre compagnie d’assurance ne vous couvrira que pour un montant plafonné à un ou deux millions. Si vous avez acheté en nom personnel, les victimes peuvent vous poursuive sur votre patrimoine personnel partout dans le monde. Si vous avez acheté en société, seulement sur le patrimoine de la société (qui était limité à la propriété de l’appartement).
Si vous achetez le bien à plusieurs (par exemple deux époux) : cession de parts d’un époux à l’autre s’il tombe gravement malade et veut éviter des droits de succession à son conjoint).
Possibilité de garder l’identité du propriétaire confidentielle en cas d’achat en société (société Delaware). - Quelles sont les conditions pour détenir un compte bancaire en Floride ? Que faut-il délivrer comme documents ?
Deux pièces d’identité (par exemple passeport et carte d’identité) pour un compte personnel. Idem + documents constitutifs de la société si compte personne morale. - Quelles sont les contraintes lorsqu’une personne physique belge souhaite transférer de l’argent sur un compte en Floride ?
Aucune aux USA. Les banques belges par contre demanderont la raison du transfert et il faudra fournir le contrat d’achat. Certaines banques pourraient même refuser des clients ayant des affaires aux États-Unis à cause des règles Fatca imposées par les USA (cf recherche Google Fatca) . Mon intervention peut être utile dans ce cas. - Comment une société belge peut-elle investir du capital dans l’immobilier via une société Floridienne ? Quelles sont les contraintes en Belgique et en Floride ? Quel est le moyen le plus intéressant ?
Le moyen le plus intéressant est que la société belge constitue une société américaine dont elle est actionnaire. Même procédure que pour un individu qui constitue une société américaine mais régime de taxation des plus-values sera différent (individu actionnaire 15%, société actionnaire 15-35% mais Trump veut diminuer le taux des sociétés). - Etape par étape, quelles sont toutes les modalités et démarches à réaliser pour constituer une société en Floride ? Cela peut-il se faire à distance également ? Votre cabinet gère-t-il cela de A à Z ?
Mon cabinet gère cela de A à Z aussi.- Constitution de la société dans l’Etat le plus adéquat (ex : Delaware pour confidentialité des actionnaires avec inscription en Floride si immeuble acheté à Miami)
- Demande de numéro d’identification fiscale (EIN) à l’IRS.
- Rédaction de l’Operating Agreement (pour une Limited Liability Company) ou Bylaws (pour une Corporation). Ce sont les règles de fonctionnement de la société (notamment pourcentage de parts de chaque actionnaire, droits de vote, participation aux bénéfices et pertes). Ce document est capital et doit être signé par tous les actionnaires. Seul un avocat a le droit de rédiger ce document capital. Une erreur très commune est de « copier-coller » un modèle standard trouvé sur internet. Des tribunaux ont refusé d’accorder la responsabilité limitée à des sociétés avec des Operating Agreements non adaptés à leurs activités et leurs membres ont été déclarés responsables sur leurs biens personnels.
- Inscription au registre de commerce.
- Ouverture du compte bancaire.
- En dehors de l’aspect immobilier, que peut-on déduire comme frais dans une société US ? Quid de la notion d’abus de biens sociaux en Floride ?
Le fisc américain est beaucoup moins sévère que le fisc belge. Presque tout ce qui est lié à l’activité professionnelle est déductible à 100% et les pertes sont reportables d’une année à l’autre. - Qui se charge de faire la déclaration fiscale aux US ? Quand ?
Un comptable ou expert-comptable. Je peux recommander des bureaux spécialisés pour clients non-résidents et francophones. - Comment se calcule la taxe sur la plus-value en Floride ?
Individu propriétaire ou individu propriétaire via une Limited Liability Company transparente 15%, société actionnaire 15-35% mais Trump veut diminuer le taux des sociétés. - Comment se calcule la Property Tax ? De quoi dépend-elle ?
L’administration la calcule pour chaque immeuble d’après les prix de vente d’immeubles comparables et après la vente de l’immeuble en question. Environ 2% de la valeur du bien (varie selon les États). En Floride elle est 100% déductible des impôts sur le revenu ce qui diminue considérablement son impact. Depuis une récente réforme fiscale de Trump ce n’est plus le cas dans beaucoup d’autres États. Voir article du journal Le Soir du 13 septembre 2018 sur l’exode des financiers de New York vers la Floride. - Existe-t-il une différence dans les frais d’acquisition si le bien est neuf ou vendu sur plan ? Quelles sont les différences avec la Belgique à ce niveau ?
Pas de différence entre neuf et de gré à gré. Pas de TVA sur le neuf, ce qui fait une énorme différence avec la Belgique. - Quelle est la procédure à respecter lorsque l’on doit effectuer des travaux de rénovation dans un bien ?
Matière très réglementée aux USA. Il faut des permis pour presque tous les travaux, même intérieur. Faire des rénovations sans conseils juridiques préalables peut mener à des situations catastrophiques (ordre de démolition de l’immeuble, amendes énormes). - ouvez-vous nous donner les informations sur les différents points de comparaisons ci-dessous ?
Nb : chiffres globaux et approximatifs car de nombreuses exceptions et autres règles particulières.Pers. Phys.
LLC
CORP.
Coûts de création (avec répartition des frais)
$2,000
$2,000
Coûts annuels de gestion comptable
$2,000
$2,000
Autres frais de gestions (manager si nécessaire)
$1,200/ appart
$1,200/ appart
$1,200/ appart
Contraintes liées à l’acquisition immobilière
Forfait $4,000
Forfait $4,000
Forfait $4,000
Taxation sur la plus-value
15%
15%
15-35%
Succession pour non-résidents Nb : moyens d’éviter (Usufruit, Trust)
±45%
±45%
±45%
Absence de flux vers la Belgique (pas de dividendes)
Flux financiers vers la Belgique (dividendes)
15%USA
30%Belgique
15%USA
30%Belgique
15%USA
30%Belgique
Taxation sur les revenus locatifs Nb: rien dans les faits car nombreuses déductions (amortissements)
15-35%
15-35%
15-35%
Taux d’imposition
15-35%
15-35%
15-35%
Cession de l’immeuble Voir plus-value supra
Cession des titres
15-35%
15-35%
Déductibilité des frais immobiliers (lesquels)
Avantages fiscaux (autres)
Plus-value moins taxée (15%)
Contraintes fiscales (autres)
Comptabilité plus complexe
Comptabilité plus complexe
- Dans le cadre du refinancement d’un bien acheté cash, à concurrence de quelle quotité une banque américaine peut intervenir pour financer l’acquisition d’un autre bien ?
60-70% - Quels sont les grands avantages de créer un fonds d’investissement en Floride plutôt qu’en Belgique ?
Pas d’obligations vis à vis de la Belgique sauf si règles FSMA applicables. - Comment est constitué un fonds d’investissement en Floride ? Quel est le coût moyen de création d’un fonds d’investissement lorsque ceci est géré par votre cabinet ?
Un fonds d’investissement réglementé (ex : REIT aux USA ou Sicav en Belgique) est très complexe et onéreux à constituer et à gérer. Il faut réunir au moins $50,000,000 de fonds pour que cela soit rentable. L’avantage est qu’il peut bénéficier d’avantages fiscaux spécifiques et qu’il est commercialisable par des institutionnels (banques, compagnies d’assurance). Un pool d’investisseurs est une structure beaucoup plus légère et souvent préférable : plusieurs investisseurs créent ensemble une société qui investit dans l’immobilier. Les règles de partage de bénéfices sont inscrites dans l’Operating Agreement (LLC) ou dans les Bylaws (Corp). - Quels sont les avantages et inconvénients d’investir dans un tel fonds, comparativement à un investissement classique ?
1. Grâce à la mise en commun de fonds les investisseurs ont accès à des biens plus onéreux et affaires souvent plus exclusives.
2. Comme le fonds acquiert plusieurs biens, l’investisseur répartit son risque plutôt que de tout mettre dans un seul bien,
3. Les choix stratégiques et la gestion est confiée à des spécialistes. L’investisseur peut être totalement passif. - Quelles est la perception du fisc belge sur des investissements en Floride ? Faut-il s’attendre à des contrôles ou des obligations de justifier tels ou tels fonds ou revenus ?
Beaucoup de Belges ont des résidences à l’étranger. L’immobilier est toujours taxé là où il se trouve donc pas beaucoup de possibilités de fraude. - Quelles sont les choses à éviter impérativement vis-à-vis du fisc belge quand on investit en Floride ?
Si on possède un immeuble aux USA par l’intermédiaire d’une société, il ne faut le déclarer que si on rapatrie des dividendes. - Dans le cadre de notre activité, nous allons percevoir des commissions sur des ventes réalisées par l’intermédiaires de professionnels en Floride. Doit-on disposer d’un agrément quelconque pour pouvoir percevoir valablement ces commissions via une société en Floride?
Il faut uniquement être agent immobilier agréé en Belgique. - Après être devenu investisseur aux US, est-il plus facile d’obtenir un visa ? Sous quelles conditions ?
Si on investit uniquement dans l’immobilier, aucun droit à un visa car l’immigration considère que l’immobilier n’est pas un investissement à risque alors qu’il faut un tel type d’investissement pour un visa investisseur E2. Pour ce visa il faut aussi donner de l’emploi à des américains. Notez qu’il existe par contre le visa EB5 qui donne droit à une carte verte si on investit dans certains projets immobiliers réglementés pour un montant de minimum $500,000 (création d’emplois dans certaines zones avec peu d’emplois). Mon bureau peut se charger de ce type de dossier aussi. - Question identique à celle-ci-dessus s’il s’agit d’un entrepreneur, désireux d’ouvrir des sociétés en Floride et de créer de l’emploi ?
Pour un visa investisseur E2, en gros il faut créer une société avec un bénéfice annuel d’environ $100,000 (avant impôt) et créer un à deux emplois full time (minimum 35 heures / semaine).
