Investir aux États-Unis via un fonds d’investissement ou un pool d’investisseurs

Les taux d’intérêt sont extrêmement bas et retirer des revenus réguliers attrayants de ses placement n’est pas une chose aisée. De nombreux investisseurs sont dès lors tentés par des placements alternatifs qui peuvent parfois être très risqués. Les cryptomonnaies (mots clefs : cryptocurrency / cryptocurrencies) telles que Bitcoin, Ether, Ripple en sont quelques exemples. Investir dans l’immobilier aux États-Unis est par contre un investissement très sécurisé.
L’Europe est confrontée à de multiples graves défis :

– Vieillissement démographique
– endettement public et privé
– lourd handicap entrepreneurial et technologique
–  réforme du secteur financier inachevée
– instabilités politiques
– risque terroriste accru.

Investir dans l’immobilier aux États-Unis présente de nombreux avantages
C’est un investissement en dollars. L’Europe est en crise à long terme et l’économie américaine s’améliore sans cesse. Investir en dollars constitue une bonne diversification. En matière de placements, diversification est synonyme de sécurité.

L’immobilier est un actif actif tangible à nouveau synonyme de sécurité. Ceux qui n’ont pas dû vendre pendant la crise de 2008 n’ont rien perdu.

Le marché immobilier américain est un marché très dynamique achat/ventes/locations.
Quels sont les avantages de créer un pool d’investisseurs ou un fonds d’investissement pour investir dans l’immobilier aux États-Unis? Je vais vous exposer les raisons pratiques, juridiques et fiscales qui permettent aux États-Unis de réaliser des opérations immobilières très sécurisées et rentables.

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Rassembler des fonds présente des avantages importants par rapport à des achats individuels personnels
– Des fonds plus importants permettent une répartition des risques. C’est le principe de tous les fonds d’investissements. Un fonds d’investissement ou un pool d’investisseurs permet d’acheter dans des zones géographiques différentes et permet d’acquérir différents types de biens (maisons, appartements, multifamily, commercial, terrains à bâtir). Vu ses moyens plus limités, un investisseur individuel devra dans la plupart des cas choisir une seule localisation et un seul type de bien aussi.

– Des fonds plus importants permettent aussi d’accéder à un plus grand choix de biens et d’accéder à de meilleures affaires. Moins la tranche de prix est élevée, plus grande est la demande. Inversement, les biens faisant partie de tranches de prix plus élevées sont moins demandés et permettent de réaliser de meilleurs affaires.

– Des fonds plus importants permettent enfin de se voir proposer plus d’affaires exclusives hors marché (Off Market), c’est à dire qui ne sont pas reprises sur le MLS (voir ci-après). Ces affaires sont souvent financièrement plus intéressantes et surtout l’absence de concurrence donne le temps d’accomplir toutes les analyses nécessaires.

Multiple Listing Service
Le MLS permet d’avoir un aperçu de la quasi totalité des biens sur le marché avec le détail des prix de vente et de location de chaque unité et leur historique. => on peut immédiatement voir si le prix de vente d’un bien est conforme au prix des immeubles voisins, s’il sera facilement loué et à quel prix. En plus le système est interactif : les candidats acheteurs ou locataires vont y introduire leurs critères de recherche via leur agent immobilier. Les critères sont par exemple la zone géographique (pouvant aller jusqu’à un immeuble en particulier), le nombre de chambres, le prix. Dès qu’un bien répondant à ces critères est mis sur le marché, le système envoie un e-mail à toutes les personnes intéressées. On a donc grâce au MLS une rencontre permanente entre l’offre et la demande.

Lois immobilières favorables
– Annulation contrat possible après expertise du bien. Pour des multifamily (par exemple un immeuble avec 20/30 appartements) on peut stipuler une période jusqu’à environ 60 jours par exemple qui permet d’accomplir toutes les due diligences nécessaires pour être certain de la qualité du bien. Pendant cette période d’inspection on peut mettre fin au contrat sans indemnité pour quelque raison que ce soit. Pas nécessaire qu’il y ait un défaut majeur.

– Par contre, lorsque l’on est certain de la valeur et de la qualité d’un bien, on peut effectuer Closing (acte de vente) très rapide en 15 jours si nécessaire. Cela permet d’être très actifs, de réaliser de nombreuses opérations d’achats et ventes. Un avantage considérable par rapport à l’immobilier en Europe est que l’on peut aussi dès lors revendre rapidement un bien immobilier aux USA. On peut donc rapidement récupérer son cash (avec plus-value). Ceci permet de ne pas “immobiliser” ses fonds pendant trop longtemps ce qui évidemment est exceptionnel pour un investissement immobilier.

Sélection des locataires
– La demande locative est très élevée dans les villes les plus dynamiques, celles où nous travaillons. Deux raisons principales : 1. Alors que le Français ou le Belge a une brique dans le ventre (presque toujours la même brique, car il habite en moyenne 33 ans dans le même logement), l’Américain, même s’il a les moyens pour acheter, est souvent plutôt un locataire car il veut pouvoir se déplacer facilement entre les différents états pour chercher du travail. L’Américain a un gros avantage sur l’Européen, c’est l’usage d’une langue commune qui lui permet d’aller chercher le travail où il se trouve. En Europe on voit par contre rarement un Espagnol chercher du travail en Allemagne. 2. La plupart des Américains ont acheté au mauvais moment, c’est à dire juste avant la crise immobilière de 2008 et ils ne peuvent plus acheter actuellement car les conditions d’octroi de crédits sont désormais très strictes. En conséquence si l’immeuble est de qualité, on trouve très facilement des locataires, en quelques jours généralement. En plus, grâce au MLS, on connaît le juste prix de location à demander pour trouver immédiatement un locataire.

– Que l’on soit candidat acheteur ou candidat locataire, on doit se faire approuver préalablement par l’association des copropriétaires. La condo-association va consulter l’historique judiciaire et financier des candidats et elle va évidemment aussi contacter l’association du logement précédent du candidat locataire. Si celui-ci n’a pas payé ses loyers, a perturbé l’immeuble ou a endommagé l’appartement du propriétaire précédent, il sera refusé. Un mauvais locataire sera donc refusé partout, ce qui est un moyen préventif très efficace.

– Enfin, si malgré tout un locataire doit être expulsé, la procédure d’éviction est très rapide et efficace, moins d’un mois. Rien de comparable avec la France ou la Belgique par exemple.

Lois fiscales favorables
Droits d’enregistrement et frais très faibles. La totalité des frais pour un achat immobilier est d’environ 1 à 2% seulement du prix d’achat. Rien de comparable non plus avec la France et la Belgique.

– En constituant une Limited Liability Company (LLC) on bénéficie d’un taux de taxation sur les plus-values en cas de revente très favorable de 15%. Certaines dispositions permettent aussi de reporter la taxation sur la plus-value si on réinvestit endéans un certain délai ce qui permet de disposer de plus de fonds pour la prochaine opération (1031 exchange).

– Les loyers quant à eux sont taxés à un taux de 15 à 30% mais vu les très nombreux frais et amortissements déductibles, on arrive presque toujours à éviter toute taxation. La property tax annuelle (impôt foncier) est par exemple fiscalement déductible, ce qui diminue son impact. En France et en Belgique une taxe n’est par contre jamais de deductible d’une autre taxe.

Investir via un fonds d’investissement ou un pool d’investisseurs vous permettra aussi d’être un investisseur passif si vous le désirez et de laisser le travail de spécialistes aux spécialistes. Les fonds d’investissement et pool d’investisseurs sérieux travaillent avec des équipes pluridisciplinaires très complètes : Closing Agent (avocat immobilier chargée de la passation des actes de ventes), un bureau d’experts-comptables, des architectes, des entrepreneurs (pour les travaux et rénovations), des assureurs, banquiers et managers d’immeubles. Vous pourrez dès lors investir en toute sécurité et sérénité.

Soyez accompagné d’un avocat spécialisé en investissement aux Etats-Unis
Notre cabinet de conseil juridique francophone Jean-Marc Goossens est spécialisé en investissement aux Etats-Unis. Avec une présence locale reconnue depuis plus d’une décennie, nous vous conseillons dans tous les aspects de votre démarche. Pour un investissement rentable et serein aux Etats-Unis, reposez-vous sur notre savoir-faire et notre engagement à vous satisfaire.

N’hésitez pas à contacter Jean-Marc Goossens pour obtenir plus d’informations concernant l’investissement international aux Etats-Unis.

By |2018-12-12T14:51:28+00:00December 12th, 2018|Uncategorized|