Portret van Jean-Marc Goossens door Trends Magazine

Volgens WIKIPEDIA, TRENDS MAGAZINE is het toonaangevende economische tijdschrift in België.

VAN HET ZOUTE TOT MIAMI BEACH : SURFEN OP DE GOLF. Uittreksel van het artikel van Philippe Coulée “Producten met dubbele opbrengst genieten een positief waarderingscijfer” verschenen in Trends Tendances van 11/10/2012.

Op hetzelfde ogenblik verschijnt op een volledige pagina van het Franse dagblad L’Equipe een artikel op datum van 22 september met als titel: “Is het dan nu tijd voor Florida?” Men kondigt er aan dat de prijzen van appartementen er sinds 13 opeenvolgende maanden in stijgende lijn gaan alvorens eraan te herinneren dat de Amerikaanse droom zeer reële voordelen heeft, met name op fiscaal vlak, voor Europese investeerders die over (een beetje) cash beschikken.
Het Franse dagblad citeert Jean-Marc Goossens, advocaat aan de balie van Brussel, gespecialiseerd in Amerikaans vastgoedrecht (wetgeving, fiscaliteit, bedrijfsopstart) voor rekening van Franse investeerders in Florida. Niet enkel Franse investeerders, trouwens: de Belgische advocaat vervult sinds 20 jaar de rol van Family Officer voor Belgische gefortuneerde en minder gefortuneerde gezinnen die teleurgesteld zijn in het Belgische meteorologische en economische klimaat.
Hij beschikt overigens over een stevig adressenboekje rondom het Zoute, waar hij de zaak van zijn leven heeft gedaan door een mooi appartement te kopen dat snel in waarde is verviervoudigd. “Op dat ogenblik, dacht ik, samen met mijn vrienden: waarom hebben we niet de hele straat gekocht? Goed, momenteel beleven we in Miami hetzelfde. En ik wil de boot niet tweemaal missen…” zegt hij.
Onder zijn klanten bevindt zich de zoon van rijke industrieel die een kleine vastgoedportefeuille in België had en die alles heeft doorverkocht om een prachtige villa te kopen op Normandy Island. “Voor het ogenblik onderhandelt hij over zijn villa in Knokke voor ongeveer vier miljoen euro. En hij heeft zijn villa in de baai van Miami gekocht, met zwembad en een kade, voor 2.6 miljoen… dollar. Hij heeft samen met zijn vrouw en twee kinderen alles achtergelaten. We hebben daar met hem een filiaal opgericht van zijn Belgische vennootschap, waarop hij voortaan toezicht houdt vanuit Miami Beach. Hij betaalt momenteel nauwelijks 25% op zijn inkomsten terwijl hij hier meer dan 50 % betaalde. Heel recent nog, heb ik een koppel Knokse restaurateurs mee naar ginder genomen die daar al aan hun tweede aankoop toe zijn, verrukt door het huurrendement en de meerwaarde van hun belegging”, glimlacht hij. De rol van de zakenadvocaat – die zich forfaitair laat betalen, ongeacht het investeringsbedrag – is verre van die van een loutere makelaar onroerend goed: hij vergezelt zijn cliënten, die hij van A tot Z aan zich wenst te binden, van de organisatie van de reis tot de gebeurlijke herverkoop. “In principe had ik geen enkele interesse voor vastgoed of voor Miami, herneemt hij. Ik gaf algemeen advies inzake internationale investeringen. Met de beurscisis heb ik me, net als mijn cliënten, moeten aanpassen. Ik ben terugggegaan naar de oorsprong van de crisis om haar mechanisme uit elkaar te halen, en ik heb zeer snel aangevoeld dat wanneer de markt zich hernam, er hier mogelijkheden waren. Veel en snel. ».
Destijds bestudeerde laatstgenoemde verschillende markten : Spanje, Portugal, Ierland, New York, Californië (dat hij kende) en Miami (dat hij niet kende). “Ik kwam in volle crisis naar Miami en ik heb snel geconcludeerd dat deze micromarkt een maximum aan positieve vectoren samenbracht. Ik heb interessant goed vastgesteld zonder af te wachten tot de zaken opnieuw zouden opstarten. Ik had kapitaal te investeren voor enkele trouwe klanten; men kon bovendien dubbele winnaar spelen met de dollar-euro pariteit. En dat is niet niets wanneer men het juiste ogenblik kiest…
Ik heb me een netwerk gevormd: Ik selecteerde vier lokale, betrouwbare partners, vastgoeddeskundigen die betaald worden door de verkoper; ik heb advocaten gevonden, gespecialiseerd in fiscaliteit, in immigratie ook, want ik heb meer en meer investeerders die de stap zetten om zich hier te komen vestigen. Ik heb zelfs een boekhouder en een bouwondernemer als partners, indien nodig.”
Om de flexibiliteit van deze nieuwe investeringsgoudmijn te illustreren, vertelt de advocaat het verhaal van het koppel gepensioneerden dat ter plaatse is gegaan om in een tweede residentie onder de zon te investeren, en dat hem na enkele maanden al vraagt wat ze moeten doen om er definitief te kunnen blijven. “We hebben er een klein tankstation voor hen gevonden, met twee bedienden, waarin zij investeerden om hun Green Card op de kop te tikken. De zaak maakt zelfs een beetje winst, na uitbetaling van de lonen. Daarzonder, door enkel maar eigenaar te zijn, is onmogelijk. Behalve in de gebieden die het meest zijn getroffen op het niveau van het vastgoed, in de verste uithoek van de VS. Maar daar wil niemand nog kopen.”
Is het nog steeds het moment om te investeren? Wat volgens Jean-Marc Goossens het verschil maakt voor een buitenlands investeerder die aankomt: de transparantie en de gemakkelijkheid om te onderhandelen. Al het vastgoed bestemd voor verkoop en verhuur is gecentraliseerd en opgelijst op het internet op een volledig officiële en exhaustieve manier. Men kan dus alles wat te koop is nagaan, de prijs en de huurprijzen die in een gebouw worden gebruikt, etage per etage. “U kan aldus zien voor hoeveel u een aankoop kan rentabiliseren en waar het huurvacuüm u aanzet tot investeren. Er bestaat geen zwarte markt; die is ook niet nodig, want de belasting op de meerwaarde wordt verminderd tot ongeveer 10% en iedere fraude woedt zeer streng bestraft, door gevangenisstraffen. Geen notaris en evenmin registratierechten: de transactie verloopt tussen kopers vergezeld van hun advocaat en een closing agent die volledig neutraal is (over het algemeen een advocaat). De transactiekosten overschrijden de 3% niet.” Het is ongelooflijk…
Van financiële kant is cash vandaag de winnende formule voor eigenaars en bankinstellingen die gebouwen van de hand doen die zijn opgeëist in geval van insolvabiliteit. “ Men doet op dit ogenblik nog zeer goede zaken, en zonder groot risico. Einde 2008 zat men aan de grond. Men was zeker van een stijging, maar niemand dacht dat dit zo snel zou gaan. Bovendien gaat het eerst terug omhoog in de meest risicovolle wijken. Zij die de beste zaken hebben gedaan zijn, zoals ik heb gedaan, op eigen risico gekomen, in volle crisis.
Het was toen vier keer goedkoper dan aan de Belgische kust. Ik heb voor een Belgisch investeerder voor 250.000 euro een appartement gekocht dat enkele maanden eerder voor 1 miljoen dollar stond geafficheerd. En dat zal hem van hier weinig kwaad doen. Het is bijna het dubbele waard van de aankoopprijs… De bijna volledige afwezigheid van nieuwe ontwikkelingen sedert drie jaar heeft de lokale vraag doen aanzwellen en de prijzen verhoogd. En de vastgoedprojecten hernemen massaal: we spreken over voor 10 miljard dollar aan bouwterreinen over een mijl binnen de vijf jaar. En voor de investeerders die een rendement boven de 4% willen en een nog snellere return on investment, in de orde van grootte van 11% , zijn er voor het ogenblik Nevada en Las Vegas: de prijzen zijn er nog meer in elkaar gezakt dan in Miami, er is evenmin een inkomstenbelasting en de Property Tax overstijgt er de 1% niet”, vat Jean-Marc Goossens bij wijze van voorbeeld samen.

 

By | 2017-08-02T02:22:23+00:00 October 11th, 2012|Portrait|